案例

李某是一位成功的商业人士，2007年，他在石家庄某小区购买了自己的第二套住房。由于感觉自己多年在外经商有一定的处世经验，因此他没有咨询任何律师就依照开发商的要求签定了购房合同。2008年五月，当开发商如期交房时，李某等30余位购房者发现，房屋虽然没有主体施工等质量问题，而且室内面积也没有什么误差，但是公摊面积却增加了不少，这就等于消费者白掏了一部分购房款，而增加的面积自己还不能使用，这令购房者气愤不已。就在此时，细心的李某发现，原来还有更加不可思议的事情：原本11层的高层，被开发商在上面又加盖了一层，如今成了12层。大家闻听后赶快到其他部位进行核实查看，结果又发现开发商在楼间的公共用地上面擅自增建了一些车库。购房者面对如此情况，收房的喜悦早已一扫而空。在李某的带领下，他们找到开发商理论。开发商自知理亏，承认自己擅自加盖第12层和车库是错误的，表示愿意改正，将会把相应部分交给购房者处分。但是，对于凭空多出的公摊面积，他们认为没有违反法律规定，消费者应当据实结算购房款，否则就不允许入住。

点评律师：赵颖锋   河北侯凤梅律师事务所律师

一、楼前空地是否属于业主的？开发商在不与业主商议的情况下占用属于什么行为，应承担什么责任？

依据物权法法的规定，建筑区划内除个人专有部分的建筑和绿地、以及城镇公共道路和绿地之外，其他的公共场所、绿地等属于业主共同所有。既然是共同所有，就意味着全体业主具有所有权，这种所有权是以一种排他性的权利，任何人没有经过业主同意对现状予以改变的，都属于侵犯业主的所有权，业主可以要求排除妨害，予以拆除；也可以要求将相应的侵权建筑归业主所有，如果归业主所有，业主可能要进行部分的补偿。

二、目前我们国家对公摊面积的具体比例有没有限制性的规定？

从全国层面的法律法规来看，至少我们还没有发现有这方面的强制性规定。对于公摊面积的比例最好由合同当事人来进行具体的约定。其实早在2002年石家庄市第一次举行房展会的时候，我们就曾经向广大消费者发出过消费警示，提示大家在合同中不要只约定总的建筑面，一定要对公摊面积的最高比例做出约定，以免损害自己的合法权益。但是需要提醒的是，没有法律规定和合同约定，也并不意味着公摊面积就可以随意的发生变化，因为民法还有一个诚实信用原则，开发商应当按照诚实信用原则履行合同，如果公摊面积过大有违诚实信用原则的话，开发商还是要承担违约责任的。另外我个人认为，如果说在签订商品房买卖合同时具体房屋户型设计已经确定，那么开发商就应当按照当初的设计进行，不能再随意变更。

三、广大购房者都知道，国家法律有一个 3% 的约定，这个3%到底是什么意思呢？

这里这个3%主要是为了限制“期房”建筑面积的误差。因为合同的面积是依据当初的建筑设计计算的，而建筑设计和具体的建筑施工总是有一定的误差的，不可能完全一样。对于合理的误差，法律是允许的，判断合理与不合理的标准就是这个3%。也就是说，如果合同约定的面积与实际建好后的房屋建筑面积的误差不超过3%，那么就是合理的，如果超过了就是不合理的。

对于这个3%还要注意以下几点：

第一，购房合同可以对误差的具体处理方法做出不同于法律的规定，也就是说，如果有特殊约定，这个3%可能就不再适用；

第二，这个3%，在法律上指的是计价面积，而这个计价面积到底是套内面积还是套内使用面积还是包含公摊面积，就需要当事人在合同中具体约定。有的时候总的面积没有发生变化，但是公摊面积发生了变化，此时处理起来就比较麻烦。不仅如此，还有的情况下，套内总面积没有变化，但是卧室可能变小了，而客厅变大了，这种情况也会影响居住。因此，合同最好对这3%做出更为细致的约定。

四、商品房预测绘到底是一种什么制度呢？

我个人认为，商品房预测会更多的属于一种行政管理制度，是行政机关为了规范房地产市场而采取的一种管理措施。具体来说，商品房预测绘就是指购房者在购买期房前，房产测绘部门要依据建筑图纸先进行预测绘，得出一个建筑面积，然后要求开发商严格按照图纸施工，并要根据预测绘报告按套内建筑面积计价，签订预售合同，房屋面积测绘报告要对购房人公示。这种管理方法由于加入了行政部门的监管，因此有助于减少开发商故意改变建筑面积的情况发生，进而减少因为销售面积引发的纠纷。

五、合同中约定是 11 层，开发商在没有经过业主同意的情况下私自在上面建筑十二层，这种行为是否合法。

在目前的法律框架下，对于高层建筑来说，它都是有各业主的专有部分和共有部分组成的。对于向在高层建筑上加盖房屋的行为，在建设之前，不仅要经过规划部们批准，还必须要经过全体业主的讨论通过。因为加盖建筑属于共有权处分的内容，必须经过共有人同意。作为开发商来说，不论加盖房屋的动机是什么，只要没有经过业主同意，显然就是不适当的。当然，如果要拆除这部分建筑，可能会进一步造成损失，因此，在目前情况下将加盖的建筑转化为业主的财产或收益可能是最好的办法。